Le droit de préemption est un dispositif légal qui permet aux collectivités publiques d’acquérir en priorité des biens immobiliers, notamment pour mener à bien des projets d’aménagement urbain ou de préservation des espaces naturels. Comment fonctionne ce droit et quelles sont ses implications pour les propriétaires et les acquéreurs potentiels ? Cet article vous propose un tour d’horizon complet de la réglementation en vigueur.
Le cadre légal du droit de préemption
Le droit de préemption a été instauré par la loi d’orientation foncière de 1967. Il est régi par plusieurs textes législatifs, dont les plus importants sont le Code général des collectivités territoriales (CGCT) et le Code de l’urbanisme. Ces textes précisent les conditions dans lesquelles une collectivité peut exercer son droit de préemption, ainsi que les modalités de cession des biens concernés.
Il existe plusieurs types de droits de préemption en matière d’urbanisme :
- Le droit de préemption urbain (DPU), qui concerne principalement les communes et leurs groupements, comme les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Le DPU peut être exercé sur tout ou partie du territoire communal, à condition que la commune ait défini un périmètre précis et motivé par des objectifs d’aménagement.
- Le droit de préemption des espaces naturels sensibles (ENS), qui s’applique aux départements pour la protection et la gestion de ces espaces, ainsi que pour l’ouverture au public des sites classés et inscrits.
- Le droit de préemption des zones d’aménagement différé (ZAD), qui concerne les communes et les EPCI dans le cadre de la réalisation de projets d’envergure nécessitant une maîtrise foncière importante, comme la création de zones industrielles ou commerciales.
Les biens concernés par le droit de préemption
Le droit de préemption s’applique à la vente de biens immobiliers situés dans les périmètres définis par les collectivités. Il peut concerner aussi bien des terrains nus, des immeubles bâtis, que des droits sociaux portant sur un immeuble (parts ou actions de sociétés immobilières, notamment). En revanche, certaines cessions sont exclues du champ d’application du droit de préemption, comme les ventes entre parents jusqu’au 3e degré inclus, les ventes à la suite d’une expropriation ou encore les ventes réalisées dans le cadre d’un plan d’épargne logement.
Dans tous les cas, pour qu’une collectivité puisse exercer son droit de préemption, il est nécessaire que le bien mis en vente corresponde à un projet d’aménagement ou de protection des espaces prévu par le plan local d’urbanisme (PLU) ou le schéma de cohérence territoriale (SCOT). De plus, la collectivité doit respecter certaines conditions de délai et de notification au propriétaire vendeur.
Les conséquences pour les propriétaires et les acquéreurs potentiels
Pour les propriétaires souhaitant vendre un bien immobilier situé dans un périmètre où s’applique le droit de préemption, il est important d’être informé des obligations légales en la matière. En effet, avant toute vente, le propriétaire doit adresser à la collectivité concernée une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), qui précise notamment le prix et les conditions de la vente envisagée. La collectivité dispose alors d’un délai pour exercer son droit de préemption (généralement deux mois), durant lequel la vente ne peut être conclue avec un autre acquéreur.
Pour les acquéreurs potentiels, il est également crucial de vérifier si le bien convoité est susceptible d’être préempté par une collectivité. Pour cela, il est possible de consulter les registres publics accessibles en mairie ou auprès des services d’urbanisme, ou encore de demander un certificat d’information préemption. En cas de préemption par une collectivité, l’acquéreur évincé peut obtenir réparation du préjudice subi, à condition de prouver un abus de droit ou un détournement de pouvoir de la part de la collectivité.
En conclusion, la réglementation sur le droit de préemption en matière d’urbanisme est un dispositif complexe, qui implique des droits et obligations pour les collectivités publiques, les propriétaires et les acquéreurs potentiels. Afin d’éviter tout litige ou désagrément, il est essentiel de bien s’informer et de respecter les procédures légales en vigueur.